Por Leonardo Wagner*
Los PI se han mostrado como una solución ideal al momento de abastecer eficazmente a las necesidades de la actividad industrial y logística. Su diseño prevé la disponibilidad de todos los extremos necesarios para una operación eficaz, hablamos, según el tamaños del PI, de lo básico como lo son las instalaciones de distribución de agua, gas, energía, colección y tratamientos de efluentes industriales y cloacales, telecomunicaciones, hasta espacios para capacitación, salas de servicios varios, espacios recreativos, etc .
La demanda de estos espacios se nutre espacialmente desde las Pymes Industriales radicadas en los espacios urbanos que se deben relocalizar por crisis de crecimiento o cuestiones reglamentarias y por las grandes industrias y logísticas que demandan amplias extensiones para su operación.
Todas las jurisdicciones disponen en sus normas de espacios para la radicación industrial y desarrollo de la actividad logística, pero la experiencia nos advierte que estos espacios progresivamente resultan cercados por viviendas, ello por efectos múltiples, entre los que destaco el notable mayor valor de la tierra con destino residencial en relación al destino industrial . Este proceso ordena la relocalización de talleres, industrias y logísticas en nuevos espacios generando una importante demanda de “tierra” segura donde el industrial y el empresario logístico pueda desarrollar su actividad sin más limitación que su presupuesto operativo.
El otro pulso de demanda, es decir los grandes grupos industriales y logísticos operan con otro tipo de previsión estratégica por lo que toda decisión de radicación implica un profundo estudio previo, por lo que requieren grandes espacios para nutrir su dinámica operativa y productiva. Un caso típico que se viene mostrando los últimos años es el de las industrias proveedoras que se radican en las cercanías de sus industrias “clientes” quienes recurren a fomentar la radicación de sus proveedores en las cercanías para que de esta manera se garantice el suministro y la calidad de los elementos entregados por mejor control.
Esta sumaria aproximación de los componentes que alimentan la demanda de metros en los PI quedaría incompleta si no hiciera mención al explosivo crecimiento del mercado de e-comerce donde la venta electrónica multiplico exponencialmente lo cantidad de bultos a entregar obligando re diseñar la mayoría de las logísticas existentes quienes tuvieron que incorporar tecnología y espacio para poder participar de este asombroso fenómeno que a la fecha no ha encontrado su techo.
De la lectura de los párrafos precedentes, que de manera independiente a las reiteradas crisis económicas que nos afectan, el mercado se ha mostrado firme en la demanda de metros en los PI por momentos con mayor necesidad en función de los ciclos de las crisis, estimo que dentro de los próximos 10 años no habrá industria que realice su actividad fuera de un PI es esto lo que sucedió en el mundo global y como todo solo falta un poco de tiempo que llega a nuestro país.
Es un buen momento par para que los inversores entren a comprar metros cuadrados?
Es una buena pregunta en razón que me permite comentar que actualmente y desde hace unos años atrás, se ve un fenómeno especial que se traslado de real estate residencial al industrial, en el cual, el metro cuadrado en un PI se transformo en un producto de diseño incorporando valor distintivo en cada desarrollo comercializándose con fuerza con las mismas herramientas con las que se comercializa un conjunto inmobiliario urbano residencial.
Los Estados municipales y provinciales quienes fueron los primeros precursores de la conformación de los PI se han asociado con los desarrolladores privados quienes a su vez invitan al proyecto a las constructoras y grandes proveedores para la ejecución de las obras requeridas para el PI, esta especial convergencia obliga a una gestión profesional del desarrollo que requiere importantes cantidades de capital por lo cual se abrió la puerta a inversores privados, fuera de la industria y de la logística para invertir es este proceso dado las tasas de retorno del capital aportado.
Las decisiones de inversión se toman dentro y fuera de coyuntura de actualidad económica, aquellas adoptadas dentro de la coyuntura actual serán de muy corto plazo tendientes a mantener el valor de los activos mediante los productos financieros clásicos, pero quienes tomen decisiones por fuera, es decir a mediano y largo plazo el producto que ofrecen los PI resulta sumamente seductor y rentable por todo lo explicado.
Es sorprendente la cantidad de personas que deciden invertir a mediano y largo plazo en los proyectos de los PI fuera de las industrias y logísticas que lo hacen a título personal por necesidades operativas, fuera de ellos hay mucho inverso privado que encuentra su reserva de valor y renta en los metros cuadrados de los PI.
Estamos pensando en algún modelo de negocio que implique comercializar sus espacios?
En toda mi experiencia en torno a los PI tuve la suerte de participar en desarrollos de PI clásicos, denominados como tales a todos los proyectos que parten de una gran superficie de tierra que se subdivide en parcelas de menor extensión para luego implantar las construcciones de cada destino. En este momento estoy frente a un proyecto especial que pretende dar una solución que aporte gran cantidad e metros cuadrados industriales y logísticos en toda el área metropolitana a partir de la re funcionalización de plantas industriales en desuso. Por este proceso se fracciona el casco industrial abandonado y se lo subdivide en espacios menores de gran valor ya que abastecen a las Pymes urbanas que se deben re ubicar y a la vez no pueden acceder a los PI clásicos por estar situados fuera de su mercado local.
Nuestro modelo de negocio esta orientado en principio dentro del municipio de Quilmes pero se busca extenderlo a todo el AMBA y persigue dar soluciones a medida para esta problemática de falta de espacio industrial que se requiere para la reubicación de las industrias en conflicto con el destino residencial del suelo.
El industrial pyme del AMBA es una particular clase de empresario que busca mantener su operación cerca de su casa y de su mercado por eso, hemos presentado al Municipio de Quilmes un proyecto para sumar cerca de medio millón de metros cuadrados industriales y logísticos a partir de las refuncionalizacion de fabricas en desuso, se puede decir que es un tipo de arqueología industrial muy interesante.
* Por Leonardo Wagner: presidente del departamento de Infraestructura y Parques Industriales de UIPBA, vicepresidente de la Unión Industrial de Quilmes y director ejecutivo de Parque Industrial La Bernalesa.